在公布美国和加拿大的新屋开工数据时，美国人口普查局(Census Bureau)和CMHC首先对每月的“实际”单位进行季节性调整，然后将其年率化，从而得出所谓的SAAR(经季节调整和年率化)数据。“年化”计算的是每月的数字，并将其预测为12个月。
今年到目前为止，美国SAAR四个月数据的平均值为159.4万辆，与2020年1月至4月的平均值相比增长18.2%。自去年秋天以来，美国出现了一股小型的新房建设热潮。江南平台下载
加拿大1月至4月的SAAR月平均开工量为295,700辆，比去年前四个月的可比平均水平增长50.5%。在加拿大，住宅破土动工的热潮并不是尝试性的，而是一种呐喊。
图1:美国月度房屋开工率
按年按季节调整
数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。
图2:加拿大每月房屋开工量
按年按季节调整
数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。
单打vs多打
美国和加拿大住房开工率的一个主要区别在于单户家庭开工率和多户家庭开工率的相对比例。如图3所示，单身人士占美国房屋总开工数的比例通常在70%左右。他们目前声称有71.4%的份额。在2008-09年经济衰退末期，这一比例曾高达90%。
在加拿大，这种关系正好相反。倍数占比更大。2021年迄今为止，在加拿大35个人口普查大都市区(cma)中，已婚人士占总数的77.9%，单身人士仅占22.1%。
在加拿大最大的三个人口中心，倍数在总数中所占的比例甚至更大。在多伦多，馅饼楔子是84.6%;温哥华为89.1%;蒙特利尔为91.3%。
图表3:美国单户和多户住宅月开工率
按年按季节调整
最后一个数据点是2021年4月。
数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。
许可证说明什么?
从图4中可以看出，美国房屋开工率终于连续攀升至160万套。但这并没有跟上许可证的步伐，如图5所示，许可证的数量接近180万套。大量的许可表明，美国新屋开工至少在一段时间内仍将保持强劲势头。
这一论点得到了图6的进一步支持，图6绘制了最近12个月允许和开始之间差异的前滚总和，两者都是“实际值”。过去3个月，新屋开工许可数量之差飙升至6年来的最高水平。
图4:美国每月房屋开工量
按年按季节调整
最后一个数据点是2021年4月。
数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。
图5:美国月度住宅建筑许可
按年按季节调整
最后一个数据点是2021年4月。
数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。
最近12个月的净金额(单位)，美国
(来自未经季节调整/NSA实际数据)
图:ConstructConnect。
这是南部和西部的东北部和中西部
从图7中可以看出，今年迄今为止，房屋开工率增幅最大的地区是东北部，+37.1%，其次是中西部，+24.9%，西部，+21.5%。南方地区也出现了增长，但增幅较低，为+12.2%。
然而，图9和图10很有趣，因为它们显示了较长时间内各区域的相对表现。为了便于比较，他们采用了索引方法。
在图9中，2000年为基数。2000级别设置为100.0。2000年以后每个系列的年度水平除以2000年的水平再乘以100。
所有地区在2009年都出现了大幅下跌，但自那以后都恢复得很好。不过，只有南部地区在2020年的房屋开工率高于2000年。
图10同样采用了指标值，但采用了2009年的基准，从图10中可以看出，西部在过去十年中进步最大，其次是南部，中西部和东北部争夺第三和第四的位置。
图7:美国区域房屋开工率(SAAR) - 2021年4月
数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。
图8:美国房屋开工率
2021年1月至4月vs 2020年1月至4月%变化
根据每月经季节调整和年化(SAAR)单位开工的平均值。
*“单身”包括联排别墅，但多个单元共用供暖和空调的情况除外。
数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。
图9:自世纪之交(即2000年)以来美国各地区的房屋开工量
指数法，这使得比较更容易:每一年每个指数的年度水平除以同一指数在2000年的年度水平(乘以100，相对于“基准”集= 100有所不同)。
数据来源:美国人口普查局(商务部。
图:ConstructConnect。
图10:自上一次衰退结束(即2009年)以来，美国各地区的房屋开工指数化
指数法，这使得比较更容易:每一年每个指数的年度水平除以同一指数在2000年的年度水平(乘以100，相对于“基准”集= 100有所不同)。
数据来源:美国人口普查局(商务部。
图:ConstructConnect。
加拿大人起步远高于平均水平
如图11所示，在2019年底和2020年初，美国的新屋开工量表明，在经人口调整的基础上，美国的新屋开工量即将赶上并超过加拿大。
但有趣的事情发生了。突然间，加拿大的房屋开工率进入轨道。在南亚特别行政区的基础上，今年迄今为止，他们的全国水平是:1月份为30.8万辆;2月份为27.2万;3月份为33.5万;4月份为26.9万。
为了理解这些数字有多惊人，请考虑一下加拿大2000年至2019年20年的月平均值为20万单位，人口增长主要是由于移民(最近由于冠状病毒导致的边境关闭，移民变得安静多了)。
2021年3月的33.5万人的水平比平均水平高出三分之二，比之前的创纪录峰值高出五分之一。
图11:美国和加拿大每月新屋开工数
按年按季节调整
最后一个数据点是2021年4月。
箭头:从左轴读取美国数字;加拿大人，右轴。
数据来源:美国人口普查局和加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。
图12:年初至今房屋开工率变化百分比
加拿大各省排名
(2021年1月至4月vs 2020年1月至4月)
数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际数据，而非季节性调整数据。
图:ConstructConnect。
图13:年初至今房屋开工率变化百分比
加拿大主要城市排名
(2021年1月至4月vs 2020年1月至4月)
加拿大人口普查大都市区(CMAs)的核心人口超过5万。
加拿大人口超过100万的6个cma用大写字母表示。
数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)基于实际数据，而非季节性调整数据。
图:ConstructConnect。
蒙特利尔最热的热点
在加拿大人口最多的城市中，多伦多通常在开工率方面领先，但在一些关键指标上，多伦多的第一名目前正被蒙特利尔取代。
从图14中可以看出，多伦多的房屋开工率在单间中排名第一，但在倍数中排名第二，仅次于蒙特利尔。多伦多仍然是“总数”的榜首，但蒙特利尔也不落后。
然而，当谈到今年以来的起步百分比变化(图15)时，蒙特利尔在所有三个类别中都处于领先地位，“单身”(+201%);“乐器组”(+ 126%);“total”(+131%)。事实上，蒙特利尔在这三种情况下都实现了超过一倍的增长。
但有一个简单易懂的解释。去年春天，由于新冠疫情的不确定性，魁北克省的建筑工地停工江南平台下载了一个月左右。2020年4月，该省官方统计的新屋开工数为零。因此，2021年1月至4月的年迄今比较实际上是与截断的时间框架，即2020年1月至3月的比较。
温哥华今年迄今的总开工率为+58%，渥太华加蒂诺为+28%。在阿尔伯塔省，卡尔加里(+47%)击败埃德蒙顿(+1%)。
图14:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2021年1月至4月
数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。
图15:加拿大6个人口最多城市的房屋开工率
2021年1月- 4月vs 2020年1月- 4月
数据来源:加拿大抵押和住房公司(CMHC)。
图:ConstructConnect。
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经济一览第17卷，第76、77、78和79期-美国和加拿大住房的繁荣:一个是试探性的，另一个是喧闹的- PDF
亚历克斯·卡里克是ConstructConnect的首席经济学家。他曾在北美各地就美国、加拿大和世界建筑前景发表演讲。江南平台下载Carrick先生自1985年以来一直在公司工作。推特上有他大量文章的链接@ConstructConnx该网站拥有5万名粉丝。
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