美国住房建设增长五分之一;加拿大上涨五分之二- constructconnect.com

本文中的14张图表展示了今年迄今为止(即截至7月)美国和加拿大的房屋开工率，按国家、地区、州/省和城市划分。还有单户住宅市场和多户住宅市场的对比。

美国和加拿大房屋建筑商的经济重担图文

这些带有文本框的图表是独立的，每个图表都有一个故事要讲。然而，下面的“要点”列出了许多关键要点。

关于美国房屋建筑市场的主要观察结果如下。

与2020年1月至7月相同的时间框架相比，今年迄今为止，美国全国房屋总开工量按季节调整和年化(SAAR)“住宅单元”数据的月平均值高出五分之一(+20.4%)(图1)。

单户房产的开工率(年初至今+27.0%)明显好于多单元房产(+6.7%)(图2和图5)。

在疫情早期急剧下降后，总开工数出现了良好的恢复，但其攀升似乎达到了160万套左右的上限(月年率化)，自去年年底以来一直徘徊在这个水平(图3)。

住宅“许可”(被公认为动工的领先指标)仍然比“开工”快(高)一些，但差距已经缩小(图4)。

从年初至今的百分比变化来看，东北部和西部地区的新开工数增长(分别为+25.5%和+25.0%)比中西部和南部地区(分别为+19.2%和+17.8%)更强劲(图5)。

然而，从7月份的环比来看，只有南部地区录得增长(+2.1%)。中西部下跌6.9%;西部下降11.3%;东北部地区下降了49.3%。与2020年7月相比，2021年7月东北地区也表现异常糟糕，-44.7%(图6)。

德克萨斯州的四个主要城市中有三个继续在美国所有城市中占据主导地位，在年初至今的开工水平(单位)排名中。达拉斯-沃斯堡排名第一;休斯顿排名第二;奥斯汀排名第四(图7)。

从年初至今的住房许可/开工百分比变化来看，费城在美国36个人口最多的城市中领先(图8)。

研究加拿大的图表可以得出以下结论:

与2020年1月至7月相比，加拿大房屋开工率平均每月经季节调整和年化(SAAR)“住宅单元”数据目前领先五分之二(+41.2%)(图10)。

加拿大新房开工量的惊人增长，并没有得到该国房地产行业增长的通常支柱——多伦多(今年迄今仅增长1%)的帮助。然而，多伦多郊区的几个城市的开工率却出现了大幅增长:奥沙瓦(Oshawa)，今年迄今增长198%;圭尔夫,+ 130%;巴里,+ 91%;厨师,+ 63%;再远一点，伦敦，+114%(图12)。

卡尔加里在加拿大六个人口最多的城市中，从年初至今的百分比变化来看，分别是单次(+63%)、倍数(+86%)和总数(+77%)。不过，温哥华(+47%)和蒙特利尔(+39%)的总开工率也有相当大的百分比增长(图14)。

不列颠哥伦比亚省是开采率最高的省份，今年迄今为止增长了19.1%，而人口份额(占加拿大总居民数量)则低得多，为13.5%(图12中底部文本框)。

如果有人认为多伦多在加拿大住房市场中的角色已经变得无关紧要，那么最后一个数据会把我们拉回现实。今年迄今为止，多伦多在房屋开工量方面仍领先于所有加拿大城市(22268套)，领先于蒙特利尔(19,900套)，虽然不算特别，但仍然令人满意(图13)。

图1:美国每月房屋开工量
按年按季节调整

2020年1 - 7月平均销量为131.5万辆;2021年1 - 7月平均销量= 158.4万辆(同比增长20.4%)。

最后一个数据点是2021年7月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图2:美国单户和多户住宅月开工率
按年按季节调整

在2021年7月的单个月份，单户住宅开工量环比下降4.5%，但同比增长11.7%;多户开工数环比下降13.1%，同比下降15.7%。从图中斜率的比较可以清楚地看出，“单身人士”一直是总开工数上升的主要驱动力。

最后一个数据点是2021年7月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图表3:美国每月房屋开工量
按年按季节调整

为了适应人口增长和家庭的形成，美国新屋开工量的均衡水平被认为是160万套。然而，过去20年的月平均值为125万。在过去几年中，开工率主要在这两个水平之间波动。

最后一个数据点是2021年7月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图4:美国月度住宅建筑许可
按年按季节调整

2021年7月美国res建筑许可较2021年6月增长2.6%。与2020年7月相比，上涨了6.0%。从今年1月至今的月平均水平来看，这一数字为+26.3%，超过了“新开工”的+20.4%。

最后一个数据点是2021年7月。

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图5:美国房屋开工率
2021年1月至7月vs 2020年1月至7月%变化

今年以来，独栋房屋的开工率一直高于倍数，从+27.0%到+6.7%。从地区来看，以%变化为基础(今年迄今)，东北部(+25.5%)和西部(+25.0%)几乎并列领先，中西部(+19.2%)和南部(+17.8%)几乎并列第二。但值得注意的是，7月份只有韩国的月率增长了2.1%。南方占全国开工率的一半(52.5%);西方的份额是1/4(25.3%)。

根据每月经季节调整和年化(SAAR)单位开工的平均值。
*“单身”包括联排别墅，但多个单元共用供暖和空调的情况除外。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图6:美国地区房屋开工率(SAAR) - 2021年7月

东北:2021年7月m/m = -49.3%;中西部:m/m = -6.9%;南:m/m = +2.1%;西部:m/m = -11.3%

数据来源:美国人口普查局(商务部)。
图:ConstructConnect。

图7:美国36个人口最多的都会统计区(msa)的住宅许可证发放(单位)
(Jan-Jul 2021)

截至2021年7月，在美国36个最大(按人口计)都会统计区(MSAs)中，德克萨斯州的城市在居住许可水平上排名第1、第2和第4位。达拉斯-沃斯堡排名第一，休斯顿第二，奥斯汀第四。(圣安东尼奥马刺队回到了第18位。)纽约和凤凰城分列前五;亚特兰大则大幅下滑至第六名。

在城市层面，发放的住宅建筑许可证数量是房屋开工率的一个指标。

数据来源:美国人口调查局。
图:ConstructConnect。

图8:美国36个人口最多的都会统计区(msa)住房许可证发放(单位)年初至今的变化百分比
(2021年1月至7月vs 2020年1月至7月)

在德克萨斯州，从年初至今的百分比变化来看，圣安东尼奥(+49.6%)、达拉斯-沃斯堡(+43.1%)和奥斯汀(+36.9%)的表现要好于休斯顿(+6.6%)。在加州，洛杉矶(+25.3%)和旧金山(+22.8%)的表现要好于圣地亚哥(+ 4.8%)。在佛罗里达州，图表中显示的主要城市中涨幅最大的是坦帕(+43.5%)，而图表中没有显示的杰克逊维尔(Jacksonville)的涨幅为+54.5%。